Liebe Leserin, lieber Leser,

einmal im Jahr erstellt der Verwalter Ihrer Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung. Doch nicht immer erfolgt das ordnungsgemäß. Im Gegenteil: Viele Wohnungseigentümer müssen der Jahresabrechnung regelrecht hinterherlaufen. Ist das in Ihrer Gemeinschaft auch der Fall, müssen Sie notfalls Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung erheben. Doch gegen wen verklagen Sie dann – Ihren Verwalter oder Ihre Eigentümergemeinschaft? Diese Frage hat der BGH jetzt geklärt (BGH, Urteil v. 19.04.24, Az. V ZR 167/23). 

Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen die Gemeinschaft 

Im entschiedenen Fall ging es um einen Abrechnungsstreit einer Eigentümergemeinschaft. Bereits im Jahr 2018 hatte ein Wohnungseigentümer die Verwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2016 verklagt. Da er den Rechtsstreit in erster Instanz im Wesentlichen verloren hatte, legte der Eigentümer Rechtsmittel ein.

Die mündliche Verhandlung der Berufung, fand im Jahr 2021, also nach Inkrafttreten des aktuellen Wohnungseigentumsgesetzes statt. Auf einen Hinweis des Gerichts hin erklärte der klagenden Eigentümer, dass er seine Klage nun nicht mehr gegen die Verwalterin, sondern gegen die Eigentümergemeinschaft als solche richte. Über die Frage, wer von beiden der richtige Klagegegner war, hatte der BGH zu entscheiden.

Eigentümergemeinschaft schuldet die Jahresabrechnung

Der BGH entschied: Die Eigentümergemeinschaft ist die richtige Klagegegnerin. Seit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes richten sich Ansprüche der Eigentümer, die zuvor gegen den Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer bestanden, nur noch gegen die Eigentümergemeinschaft als solche. 

Das gilt auch für die Aufstellung der Jahresabrechnung. Denn die Aufstellung der Jahresabrechnung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch hat. Da es insoweit für laufende Verfahren keine Übergangsvorschriften gab, musste die Eigentümergemeinschaft dem Parteiwechsel zustimmen. Sie war die richtige Beklagte. 

Fazit: Ihre Eigentümergemeinschaft schuldet Ihnen und Ihren Miteigentümern ordnungsgemäße Verwaltung und in diesem Rahmen auch die ordnungsgemäße Erstellung der Jahresabrechnung. Der Verwalter ist insoweit nur ausführendes Organ Ihrer Gemeinschaft. Daher müssen Sie sich an Ihre Eigentümergemeinschaft richten, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung nicht erstellt. 

Mit freundlichen Grüßen, Michael Heikenfeld