Liebe Leserin, lieber Leser,

wenn Sie und Ihre Miteigentümer einen Beschluss über eine Sonderumlage fassen, hängt es vom angewendeten Umlageschlüssel ab, wieviel der einzelne Eigentümer davon zu zahlen hat. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob Sie vor der Bildung einer bzw. der Erhebung einer weiteren Sonderumlage die Möglichkeit einer neuen Kostenverteilung in Betracht ziehen müssen (BGH, Urteil v. 19.07.24, Az. V ZR 139/23).

Keine Aufklärung über eine mögliche andere Kostenverteilung

Im entschiedenen Fall ging es um den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die Bildung einer Sonderumlage. Der Verwalter hatte die Wohnungseigentümer vorab darüber informiert, dass der Vorschuss nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG umzulegen sei. Die Option, einen Umlagebeschluss zu fassen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), die Sonderumlage also nach einem anderen Verteilerschlüssel als nach Miteigentumsanteilen umzulegen, erwähnte der Verwalter nicht.
Ein Wohnungseigentümer war mit der Beschlussfassung nicht einverstanden. Er war der Ansicht, es habe ein Ermessensausfall vorgelegen, da die Eigentümergemeinschaft nicht gewusst habe, dass man auch eine andere Kostenverteilung hätte beschließen können. Die Angelegenheit ging bis zum BGH.

Andere Kostenverteilung muss nicht in Erwägung gezogen werden

Die Klage hatte keinen Erfolg. Zwar haben Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit, einen Umlagebeschluss zu fassen. Ein solcher Umlagebeschluss muss aber nach dem BGH von einem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG, einen weiteren Vorschuss, also eine Sonderumlage, zu erheben, zu unterscheiden. Solange es keinen Umlagebeschluss gibt, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei dem Beschluss über den weiteren Vorschuss den geltenden Umlageschlüssel anzuwenden. Daher bestand bei der Beschlussfassung über die Sonderumlage kein Ermessen für die Anwendung eines anderen Umlageschlüssels.
An dieser rechtlichen Situation ändert sich auch nichts dadurch, dass die Eigentümer nichts von ihrer Möglichkeit wussten, einen anderen Umlageschlüssel zu beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wohnungseigentümer müssen nämlich nicht vor jeder Beschlussfassung eine Änderung der geltenden Umlageschlüssel in Betracht ziehen. Wenn ein Eigentümer nicht möchte, dass bei einem Beschluss über eine Sonderumlage der geltende Verteilerschlüssel nicht zur Anwendung kommt, kann er vor der Beschlussfassung einen entsprechenden Antrag stellen.

Fazit: Sie können jederzeit einen Beschluss über eine Sonderumlage fassen, ohne eine Neuverteilung der Umlage diskutieren zu müssen. Wenn kein entsprechender Antrag gestellt wird, können Sie die Sonderumlage nach dem geltenden Verteilerschlüssel auf die Wohnungseigentümer umlegen.

Mit freundlichen Grüßen, Michael Heikenfeld